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第六章   颠覆传统理念

6.1  居住文化       房屋持有与房屋居住理念

6.2  现代建筑       BIM,机器人,车间生产

6.3  房产养老       终身租赁,以房养老

 

申米公寓要颠覆三大传统理念,即传统的居住理念,建筑理念与金融理念。

 

6.1居住理念

申米楼宇提倡新的居住理念,包括房产持有观念,居住方式,房子功能等。

 

首先是房产持有

中国人的住房理念是持有产权,买房是成功人士的标志。

 

《 人民日报 》提到“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。

事实上,“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家,住房自有率也只有60%多,日本租房结婚者比例高达67.1%,买房结婚夫妇比例仅为14.3%,而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果,使大量资金集中于房地产市场,推高了房价,也限制了居民日常消费等方面的支出,对扩大内需带来不利影响。

 

另一方面,产生了大量闲置房,特别是在农村。根据中国社科院农村发展研究协会2017年发布的《农村绿皮书》报告,全国共有2.3亿套农村住房,接近2500万套空置。其原因是农民在城镇有其他住房,其次是长期外出务工。这是一种巨大的闲置资源。

 

人民日报提到,要从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状,让租房者住着舒心、出租者租着省心,才能有效激活房屋租赁市场,让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径

  买房还是租房?这是眼下很多人要面对的一道选择题。如果简单比较,一边是数额很大的买房负担,一边是相对可接受的租金价格,似乎租房应更受欢迎。现实却非如此。租房者享受不到任何政府补贴,还总被赶来赶去,住着不踏实,大多租房者最终还是选择了勒紧裤腰带贷款买房。

  随着去库存政策发力,我国房地产市场普遍回暖,一、二线楼市房价快速升温,三、四线的销售也有所回升。然而,相比红红火火的销售,租赁这一解决居住问题的有效手段似乎被人们淡忘。

   这个两全其美的办法为啥遭到冷遇?究其原因还是很多政策与现实的障碍,让租房者不舒心、出租者不省心。

  买房没钱,申请公积金贷款很容易;租房没钱,想要提取公积金是难上加难,“手续繁”“到账晚”“限制多”。买房贷款,按揭利率能打个八到九折;租房贷款,只能向银行申请个人消费贷款,需要承担基准利率1.2倍以上的贷款利息。买房缴税,可以享受契税、增值税、个人所得税等一系列优惠政策;租房缴税,基本享受不到税收优惠,现实中也基本是房东缴税、租客埋单。买房落户,带上房产证就可轻松办理,能享受一切与户口绑定的公共福利;租房落户,有学历、工作、社保等各方面的限制条件,教育、医疗等公共福利也很难公平享受。买房居住,虽然购房过程很辛苦,住在自己的房子里却很安心;租房居住,频繁出现的合同纠纷、租金上涨,让租户东奔西走,苦不堪言……

  对管理部门来说,零散的个人租赁市场难以管理,群租房、地下室出租等导致安全问题频发,缺少登记制度的外来人口租房也容易引发社会治安问题。

找到租房市场的“痛点”,解决起来也就不难。

申米楼宇提倡租售并举,逐步将售楼过渡到出租。

申米楼宇的宗旨是解决人们的居住问题。申米楼宇不只是卖房子,而是通过建立购租并举的住房制度,实现以人为核心的新型城镇化。对居住者而言,房屋租赁降低了城镇化门槛,便于人才在不同城市、区域间自由流动;对市场来说,在申米租赁市场的发展能增加出租人购买申米库存商品房的意愿。

一方面,申米楼宇通过专业化经营提供规范稳定的租赁市场环境。房屋租赁不是一锤子买卖,而是专业化企业经营租房,不仅便于政府部门进行管理,也能为租房者提供更专业的服务,建立起具备规模效应的长期租房市场。机构测算显示,如果我国城镇人口租房率提高到30%,则全国租房市场规模可达万亿元。激活这个市场,对申米房地产发展会产生积极推动作用。

另一方面,积极配合政府,通过财税、金融、户籍等政策给房屋租赁松绑减负。对于购房者能够享受到的政策福利,申米楼宇争取一视同仁地惠及租房者。比如,唯一住房对外出售可免征个人所得税,是否可以考虑唯一对外出租房屋也免税?满两年的住房对外销售可以减免增值税,两年以上的长期租赁合同是否也应减免税收?低利率的信贷政策能否也让租房者减轻一下负担?买房享受到的公共服务,租房是否也不应该落下?

  日前,国务院常务会议对培育和发展住房租赁市场做出部署,提出完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持等措施。如果能够建立一个健康可持续的房地产租赁市场,让卖房与租房比翼齐飞,以人为核心的新型城镇化就有更坚实的根基。来源:人民日报

国务院总理李克强201654日主持国务院总理常务会议提到《发展住房租赁企业 鼓励个人出租》,国务院鼓励个人出租自有房 ,商用房可改租赁房。会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。 

会议确定,一是发展住房租赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改成出租房。

二是推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

三是完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。

四是强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。

 

除了租售并举之外,根据楼宇大规模小户型的特点,申米楼宇提倡新的家庭居住理念。

 

一是同一家庭三代同楼不同房。老人与成年子女分开住。住同一幢楼,不住同一套房。老人不看儿媳脸色,儿媳也不是上门媳妇。同一幢楼,关系密切时,可以随时上门问寒问暖;关系紧张,也可暂时不闻不问,不相往来,待双方冷静后再恢复往来。

 

二是夫妻有房不分居。由于房形小,房价低,条件许可的话,夫妻可各人持有一套住房。平时可夫妻共住一套,一套用来出租。闹矛盾时可分居,双方冷静后可搬回同居。万一分手,好离好散,各自住回属于自己的产权房,不必为房产归属而纠结。

 

三是自己的房子别人住,自己住别人的房子。由于工作变动,异地求学,出差旅游,旅居养老,自己的房子会空出来,而自己又不可能在异地购房。所以,自己的房子出租,自己租别人的房子将成为常态。现代人不可能像祖辈一样,一辈子死守一块地方。世界那么大,出去多看看。四海为家,说走就走,打起背包就出发。

 

四是房子功能不单单是居住,住房要解决各方面的问题。房子不单单为了解决住,通过住房还要能享受到衣食出行,教育医疗方面的服务。

 

五是是住房面积。部分人住房是求大求全,一步到位,面子工程。追求三房二厅二卫,甚至五房二厅二卫双阳台。认为面积愈大居住越舒服,住房愈大对外愈有面子。

但是,大房子的会增加许多清洁费用,物业费用,维修费用。而且,大房子中许多空间大部分时间是闲置的浪费的。比如睡觉时,只有卧房在使用,其他房间都是闲置的。

事实上,申米公寓虽是小房型,大房子具有的功能申米公寓都有。大房子中的书房,客厅,卧房,厨房,餐厅,卫生间,淋浴,儿童房,书房,收纳室功能申米公寓通过拉升,升降,开合,都能具有。另外,申米中央服务区提供的共享服务是任何大房子无法具备的。

 

在此改唐代诗人刘禹锡《陋室铭》为《微室铭》如下:

屋不在多,够住即可。房不在大,智能则灵。斯是微室,惟吾心仪。伸手有华服,张口有美食。谈笑有微信,搜索上百度。即兴环全球,看世界。无衣食住行之忧心,无长途跋涉之劳形。来去班车接,上下电梯送。住户云,何微之有?

 

6.2  建筑理念

从上世纪90年代第一次打工潮至今,几十年倏然而逝。第一代从事建筑业为主的农民工渐渐老去,平均年龄已超过50岁。

 

许多劳务公司开始通过提高时薪、增加福利来吸引年轻人,但眼下他们正以肉眼可见的速度从工地消失。“20多岁的基本没有,干十天半月就跑”

 

老的农民工原本对工地比较满意——除了包住,一个月还给一到二千的生活费,就算年底拖欠工资,也不至于血本无归。但是因为工地缺人,经常加夜班,让农民工有点吃不消了。

 

智能手机用得溜的年轻人,如果他会使用那些五花八门的功能,知道怎么下载APP、怎么用导航,会选择转行,去送外卖、送快递。但老农民工已经来不及了,年龄不允许。

 

渐渐地,老农民工队伍在“缩编”:他们这一代人老去、伤退,但下一代青黄不接。

 

最后,这个队伍变成了几乎都是年过五旬的夫妻档。有技术、更强壮的丈夫是一天能挣三四百的“大工”,妻子一般只能做打打下手的“小工”,每天挣一两百。

 

第一批90后成年很久了。许多90后新生代农民工,其实都短暂地在工地工作过又离开。他们早已习惯了城市务工生活,只是相比父辈,以90后为主的新打工一代有更好的物质条件,在互联网平台创造多种就业机会的今天,也有更多的选择。

 

离开工地的理由也很简单,劳累、不自由、没保障。中科院农业政策研究中心研究院、常年研究农村劳动力转移的张林秀教授认为,年轻的打工者很多时候的想法是,找一个不受约束的事情做比什么都好,长远规划暂且不管。

 

而工地生活确实是乏味、规律且管理严格的。这样的特征让这个行业迅速失去互联网环境下成长起来的一代。

 

20184月,国家统计局发布的《2018年农民工监测调查报告》显示,全国50岁以上农民工占比逐年提高,到2018年已经超过20%。另一方面。从事服务业的农民工比重超过一半,而从事建筑业的农民工不到两成。

 

除了建筑工人高龄化明显,建筑行业劳务单位的整体数量也在减少。从项目招标时就能明显看出来,参加招标的劳务单位较以前少,价格却更高。对于投资建设集团和劳务公司而言,由于市场上整体工人减少,近年来用工成本的确呈逐年递增趋势。

 

然而,即便工人薪资待遇提高,对整个工程项目并非是好事。据北京日报报道,北京某段隧道工程,每天支付给工人的报酬已经涨到了400元到500元之间,但由于工程款总额固定,用工成本的增加,则可能对工程质量本身产生影响。

 

未来的工地,将会朝哪个方向发展?一些工程领域正在发展可以替代人力的技术。雄安新区的市民服务中心“1000小时全面封顶”,就是因为大面积采用模块化的装建拼装,箱体模块运送到施工现场后,只需经过简单安装即可完成。

 

这种“装配式建筑”是国家目前正在大力提倡的一种建筑形式,与传统工艺相比省去了大量的现场浇筑等过程。长远来看,当下面临的诸多用工问题,都会随着新技术的发展而逐渐解决。

 

传统工地农民工搬砖,扎钢筋将让位于机械化与智能化建筑。

 

申米楼宇的建筑将采用BIM建筑信息模型,装配式建筑,工厂生产,3D打印技术,机器人,人工智能管理。

 

6.3  房产养老

俗话说,养儿防老,积谷防饥。现在有完善的养老制度,经济上老年人越来越不需要年轻人来抚养了。年轻人由于生存压力,购房生子,越来越没有时间与精力来照顾来人了。

 

俗话说,儿孙自有儿孙福,莫与儿孙作马牛。中国老人喜欢为儿孙做马牛。老人买房考虑的是传给子孙,而不是为自己养老。即使老人想以房养老,也会遇到许多政策上的原因,困难重重。

 

骗子公司通过虚假的以房养老宣传诈骗老人,最后老人房财二空,晚景凄凉。还有护工保姆通过婚姻,以照顾老人骗取老人的房产。此类案件屡见不鲜。

                                                  

针对以上问题,申米楼宇设计一套终身租赁方案。

 

老人在退休前,一次性付清申米楼宇终身租金,住进申米楼宇提供的公寓。终身租金低于在售房价。终身租赁房相当于半产权房,老人有居住权,无处置权,家属无继承权。

 

入住后,老人不再支付房租,不必担心房租涨跌,不担心住房被收回,不再支付物业管理费。家电与家具由物业定期维护,正常使用损坏的家电家具由物业负责修理。不担心大楼物业维修基金是否足够,不担心土地因为使用期限到期被收回。

 

申米楼宇不同于普通养老院同一住房住多位老人,同伴都是老年人。申米楼宇每个老人或每对老年夫妇有独立的住房。老人可保持自己的生活习惯,保护好自己的隐私。老人又能方便的与楼内不同年龄的邻居做朋友,方便的使用公寓提供的社交平台相互交流,方便的参与公寓组织的各类活动丰富精神生活,不脱离时代,不脱离社会。

 

退休老人分为活跃老人与失智失能老人二种类型。

 

活跃老人有闲又有钱,申米公寓提供旅居养老,享受生活,夕阳无比好。

 

对于失智失能老人,申米公寓协同政府部门,养老机构,医疗单位,家政服务,配上人工智能与机器人,让老人安度晚年。

 

老人过世,负责送终,安葬。

 

生不带来,死不带去。过世后,人去楼空,老人住房由申米楼宇收回。

 

老人入住十年内如发觉楼宇不合适,老人可以要求解除租赁,扣除已住的租金,拿回剩余部分。

 

老人入住不到十年过世,扣除已住的租金与丧葬费,家属或继承人可拿回剩余部分。

 

申米能推出以上方案的基础是,申米公寓小房型适合老人居住,申米中央服务区提供就近的完善的服务能满足老人需要,申米巨大的住户群能相互提供服务,申米遍布国内外的楼宇能供老人多种选择,申米楼宇有强大的平台提供智能服务。

 

目前年轻人单身,丁克越来越多,失独老人,孤居老人也越来越多,申米推出的终身租赁将会被越来越多的人接受。

 

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